Обзор City of Calgary: рост населения замедлился, вакантность аренды 5%

2 февраля 2026 года экономисты City of Calgary опубликовали обзор жилищного рынка за IV квартал 2025 года. Он объясняет цифры вторичного рынка: спрос остыл как раз тогда, когда на рынок вышла волна нового жилья.

Экономический регион Калгари: годовой рост населения

Спрос: рост замедляется

• Население экономического региона Калгари с июля 2024 по июль 2025 года выросло на 52 839 человек, или на 2,8%, – против 5,9% (106 483 человека) годом ранее.
• Прирост временных жителей сократился на 80%, а чистая миграция из других провинций уменьшилась почти вдвое, до 11 124 человек, – хотя это всё ещё более чем вдвое выше среднего за десять лет (около 4 000).
• Занятость в регионе в 2025 году выросла на 3,7% (37 200 рабочих мест).

Предложение: рекордное строительство

• В 2025 году в городе начато 23 360 единиц жилья – второй рекорд подряд – и сдано 20 414, второй результат за всю историю.
• На конец 2025 года строилось 23 467 единиц жилья, 73,3% из них – квартиры.
• Арендное жильё составило 40% всех строек – максимум за всю историю наблюдений.

Аренда и цены

По данным города, благодаря большому объёму нового арендного жилья доля вакантных квартир выросла до 5% в 2025 году против 1,4% в 2023 году. Средняя ставка по пятилетней ипотеке снизилась до 6,2% с 6,7% в 2024 году, а доля просроченных ипотечных кредитов в Калгари осталась стабильной – 0,16%.

Наш комментарий: высокая вакантность даёт арендаторам больше выбора и замедляет переход от аренды к покупке – это одна из причин, почему цены на квартиры на вторичном рынке остаются слабыми.

Доступность: лучше, но далеко до 2020 года

Соотношение цены жилья и дохода в Калгари

Соотношение цены жилья и дохода по расчётам города снизилось до 5,1 в III квартале 2025 года против 5,5 во II квартале и 5,7 годом ранее: цены снижались, а зарплаты продолжали расти. Это краткосрочное улучшение, но в начале 2020 года соотношение составляло 3,9, а в 2015–2020 годах – в среднем около 3,8, и это показывает, насколько ухудшилась доступность жилья после пандемии.

Работа и доходы

Занятость в экономическом регионе Калгари выросла в 2025 году на 3,7% – намного быстрее, чем 1,5% по Канаде, но медленнее, чем 4,8% в 2024 году. Рост трудовых доходов замедлился до 2,8% с 5,2%. Город отмечает, что ослабление планов по найму удерживает безработицу среди молодёжи на высоком уровне, а это ограничивает выход молодых людей на рынок жилья. Несмотря на замедление, регион показал наибольший прирост населения в абсолютных цифрах среди всех экономических регионов и второй по величине темп роста после Эдмонтона.

Вторичный рынок в 2025 году

Продажи на вторичном рынке города в 2025 году снизились до 22 751 – на 4 224 меньше, чем в 2024 году, причём у квартир – на 28%, у таунхаусов – на 17%. Предложение достигло максимума с пандемии. Средняя цена на вторичном рынке всё же выросла на $21 685, до $628 725, а продажи жилья дороже $1 млн выросли во всех типах жилья. Самыми востребованными оставались дома и полудуплексы в Центре и на Западе.

Строительство: начатое и завершённое

В 2025 году было завершено 20 414 единиц жилья – немного меньше, чем 21 084 в 2024 году, но это второй результат в истории, и 2025 год стал первым, когда Калгари лидировал среди муниципалитетов Канады и по начатому, и по завершённому строительству. Число строящихся частных домов и полудуплексов сократилось на 16%, что, по словам города, говорит о более медленном появлении нового жилья этих типов в будущем году, а число непроданных новых объектов выросло до 755 против 465 годом ранее.

Ипотека

В 2025 году Банк Канады снизил ключевую ставку на 0,75 процентного пункта – с 3,0% до 2,25%. Хотя по стране просрочки выросли по мере продления ипотек пандемийной поры, особенно в Онтарио и Британской Колумбии, в Калгари этот показатель оставался стабильным.