9 июня 2026 года Канадская ипотечно-жилищная корпорация (CMHC) опубликовала обзор рынка аренды за полугодие. Калгари упоминается почти в каждом разделе: мало где арендное предложение менялось так быстро.
Индекс запрашиваемой аренды 2-комн. квартир в Калгари (I кв. 2024 = 100)
Запрашиваемая аренда снижается
Запрашиваемая аренда 2-комнатных квартир в Калгари продолжила снижаться. По индексу CMHC (I квартал 2024 = 100) в IV квартале 2025 года Калгари был на уровне 92,3 – примерно на 8% ниже начала 2024 года. Арендодатели объясняют это конкуренцией с новым жильём и всё чаще предлагают бонусы: бесплатную парковку, скидки при заселении и даже несколько месяцев аренды бесплатно.
Что считать «балансом» в Калгари
По оценке CMHC, рынок аренды Калгари сбалансирован при вакантности от 3,0% до 5,5% – выше традиционного ориентира в 3%. Вакантность квартир в Калгари в 2025 году, 5,0%, находится в этом диапазоне. CMHC отмечает, что в Калгари и Эдмонтоне аренда стабилизируется только при более высокой вакантности, а если вакантность ниже порога, аренда быстро растёт.
Нынешним арендаторам по-прежнему тяжело
Аренда по действующим договорам продолжает расти – в основном при смене жильцов. По данным CMHC, в Калгари и Галифаксе доступность жилья для нынешних арендаторов в последние годы ухудшилась сильнее всего. При этом в Калгари высокие вакантность и оборот во всех ценовых сегментах, и арендаторам проще переехать.
Наш комментарий: для инвесторов время лёгкого повышения аренды по новым договорам пока прошло – закладывайте в расчёты бонусы и более долгий простой. Арендаторам, которые думают о покупке, сейчас стоит сравнить реальную стоимость аренды и владения.
Бонусы – новая форма снижения аренды
По данным CMHC, арендодатели всё чаще прибегают к бонусам, а не только снижают запрашиваемую аренду, и, по рыночным данным, за последние шесть месяцев эти бонусы стали щедрее – вплоть до нескольких месяцев бесплатного проживания. Это важно при сравнении объявлений: указанная аренда может не совпадать с тем, что вы фактически заплатите за год. Для арендодателей это значит, что реальная аренда по новому договору может быть заметно ниже заявленной.
Запрашиваемая аренда в Калгари, Торонто и Ванкувере продолжает снижаться, но, как отмечает CMHC, в IV квартале 2025 года снижение было менее заметным, чем годом ранее. Иначе говоря, падение аренды, возможно, замедляется.
Новое предложение освобождает старое жильё
Вакантность в Калгари и сбалансированный диапазон CMHC
Обследование CMHC показало, что вакантность выросла во всех ценовых сегментах, а владельцы домов сообщают о большей конкуренции с новыми проектами и о том, что арендаторы охотнее переезжают ради бонусов. В Калгари высокая вакантность и текучесть во всех ценовых квартилях показывают, как сильный рост предложения облегчает переезд арендаторам. На некоторых других рынках самые дешёвые квартиры остались в дефиците – значит, там новые дома не освобождали более дешёвое жильё.
Доступность: новые арендаторы и нынешние
Для тех, кто подписывает новый договор, доступность улучшилась: соотношение запрашиваемой аренды и доходов по расчётам CMHC снизилось в большинстве крупных городов, причём одно из самых заметных снижений – в Ванкувере, Торонто, Калгари и Эдмонтоне. Для тех, кто остаётся на месте, всё наоборот. Средняя аренда по занятым квартирам продолжает расти, в основном при смене жильцов, и, по словам CMHC, показатели доступности для нынешних арендаторов в Калгари приближаются к уровню Торонто.
Что это значит
- Арендаторам: при продлении договора изучите рынок. При вакантности у верхней границы баланса можно найти похожую квартиру дешевле или использовать другие предложения в переговорах с арендодателем.
- Инвесторам: закладывайте хотя бы один-два месяца простоя при каждой смене жильцов и некоторые бонусы. Дома со старыми, но более просторными квартирами теперь могут конкурировать с новыми по цене.
- Арендаторам, которые думают о покупке: квартиры тоже дешевле, чем год назад. Сравните ежемесячную стоимость владения с фактической арендой с учётом бонусов.
- Владельцам отдельных квартир в доме: ухоженная легальная квартира по-прежнему сдаётся, но арендаторы будут сравнивать её с новыми домами, где предлагают парковку и бонусы при заселении.
