Ипотека и покупка жилья в Калгари: гид для новых иммигрантов

Последняя проверка: октябрь 2026 г. Правила, ставки и программы меняются, поэтому уточняйте актуальные данные у лицензированного ипотечного специалиста и юриста по недвижимости.

Мы — команда Berg Estate Team, риелторы (REALTORS®) в Калгари, агентство eXp Realty. Покупка первого дома в новой стране всегда вызывает много вопросов, и мы с радостью проведём вас через каждый этап — на русском языке, а Валерия также говорит по-украински. Звоните нам по номеру 587-888-2919 или напишите нам.

Важно: эта страница носит общий информационный характер и не является ипотечной, юридической или налоговой консультацией. Мы риелторы, а не ипотечные брокеры. За советом по вашей ситуации обращайтесь к лицензированному ипотечному брокеру или кредитору, а также к юристу по недвижимости.

Покупка жилья новым иммигрантом: все шаги коротко

1. Убедитесь, что ваш иммиграционный статус позволяет купить жильё.
2. Начните создавать канадскую кредитную историю и соберите документы.
3. Рассчитайте первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки.
4. Получите предварительное одобрение ипотеки.
5. Подберите жильё и сделайте предложение с правильными условиями.
6. Вместе с юристом и кредитором закройте сделку и получите ключи.

Может ли новый иммигрант купить жильё в Калгари?

Постоянные жители (PR) могут покупать жильё в Калгари на тех же условиях, что и граждане Канады. Минимальный срок проживания в Канаде не требуется.

Временным жителям, например владельцам разрешения на работу (work permit), сначала нужно проверить одно федеральное правило. Закон о запрете покупки жилой недвижимости неканадцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) не позволяет большинству людей, которые не являются гражданами или постоянными жителями Канады, покупать жильё в канадских городах и вокруг них, в том числе в Калгари. Но есть исключения, среди них:

• владельцы разрешения на работу, у которых на дату покупки до окончания разрешения остаётся не менее 183 дней и которые купили не более одного объекта жилой недвижимости;
• лица, находящиеся под защитой Канады (protected persons), например беженцы;
• те, кто покупает жильё вместе с супругом или гражданским партнёром (common-law partner), который является гражданином или постоянным жителем Канады;
• некоторые иностранные студенты, отвечающие строгим условиям, в том числе цена покупки не выше $500 000.

По состоянию на октябрь 2026 года запрет должен закончиться 1 января 2027 года. Федеральное правительство заявило, что рассматривает варианты, и может его продлить. Прежде чем делать предложение, попросите юриста по недвижимости подтвердить, какие правила будут действовать для вас на дату покупки.

Первоначальный взнос: сколько нужно?

Для новых иммигрантов действуют те же правила минимального первоначального взноса, что и для всех в Канаде:

Цена покупки	Минимальный первоначальный взнос
$500 000 или меньше	5% от цены покупки
От $500 000 до менее чем $1,5 млн	5% от первых $500 000 плюс 10% от суммы свыше $500 000
$1,5 млн и более	20% от цены покупки

Пример: для дома за $550 000 минимальный взнос — 5% от $500 000 ($25 000) плюс 10% от $50 000 ($5 000), то есть всего $30 000.

Откуда могут быть деньги. Кредиторы обычно принимают ваши собственные сбережения (в том числе привезённые из страны, откуда вы приехали), деньги от продажи недвижимости и подарок от близкого родственника с подписанным дарственным письмом (gift letter). Кредитор захочет увидеть, откуда пришли деньги и как долго они лежат на вашем счёте. Если сбережения за границей, переведите их на канадский счёт заранее и сохраняйте подтверждения всех переводов. Некоторые программы для иммигрантов не разрешают вносить взнос заёмными деньгами.

Страхование ипотеки (CMHC)

Если первоначальный взнос меньше 20%, ипотеку нужно застраховать от дефолта в CMHC (Канадской ипотечной и жилищной корпорации) или у частного страховщика, например Sagen. Разовая страховая премия рассчитывается как процент от суммы ипотеки и обычно добавляется к кредиту. Застрахованная ипотека доступна только для жилья дешевле $1,5 млн. Стандартные ставки премии CMHC:

Первоначальный взнос	Премия (амортизация 25 лет)	Премия (амортизация 30 лет)
От 5% до 9,99%	4.00%	4.20%
От 10% до 14,99%	3.10%	3.30%
От 15% до 19,99%	2.80%	3.00%

Амортизация 30 лет по застрахованной ипотеке доступна покупателям первого жилья и покупателям новостроек. Она снижает ежемесячный платёж, но увеличивает общую сумму процентов. В Альберте провинциальный налог с продаж на страховую премию не начисляется.

Пример: при взносе $30 000 за дом стоимостью $550 000 ипотека составит $520 000. Премия 4,00% — это $20 800, поэтому застрахованная ипотека составит около $540 800.

Варианты ипотеки для новых иммигрантов

Программы со страхованием ипотеки. Программа CMHC Newcomers предназначена для постоянных жителей и для временных жителей, которые имеют законное право работать в Канаде (например, по разрешению на работу). Минимальный срок проживания не требуется, а минимальный первоначальный взнос — от 5%. У частных страховщиков, например Sagen, есть свои программы для иммигрантов. Заявку на страхование за вас подаёт кредитор или ипотечный брокер.

Программы банков и других кредиторов. У большинства крупных канадских банков, многих кредитных союзов (credit unions) и других кредиторов есть ипотечные программы для иммигрантов. Обычно они учитывают, как давно вы в Канаде, ваш иммиграционный статус, работу и размер первоначального взноса. Условия, ставки и требования к документам у всех разные, и ни одна программа не гарантирует одобрения. Лицензированный ипотечный брокер может сравнить для вас предложения нескольких кредиторов.

Если канадской кредитной истории мало или нет совсем. CMHC требует, чтобы хотя бы у одного заёмщика (или поручителя) кредитный рейтинг был не ниже 600. Если канадская кредитная история небольшая, CMHC может принять во внимание:

• международный кредитный отчёт;
• рекомендательное письмо от вашего банка на родине;
• другие подтверждения того, что вы вовремя оплачиваете счета, например оплату аренды за 12 месяцев плюс ещё один регулярный платёж или регулярные накопления.

У некоторых кредиторов больший первоначальный взнос тоже расширяет ваши возможности.

Владельцы разрешения на работу. Кредиторы внимательно смотрят, на какой срок выдано ваше разрешение на работу, где вы работаете и сколько зарабатываете. По программе CMHC Newcomers временные жители не могут вносить первоначальный взнос заёмными деньгами. Если вы планируете покупать жильё до получения статуса постоянного жителя, начните общаться с ипотечным специалистом заранее.

Как кредиторы решают, сколько вам одолжить

Долговая нагрузка. Для застрахованной ипотеки расходы на жильё (платежи по ипотеке, налог на недвижимость, отопление и половина взносов за кондо, если они есть), как правило, не могут превышать 39% валового дохода домохозяйства, а все платежи по долгам — 44%. Некоторые страховщики учитывают и долги, которые остались у вас на родине.

Стресс-тест. Кредиторы под федеральным регулированием должны проверять вашу платёжеспособность по более высокой из двух ставок: ваша ставка плюс 2% или 5,25%. Например, если ваша ставка 4,5%, вас проверяют так, как будто она 6,5%. Оценить платежи поможет наш ипотечный калькулятор.

Создайте канадскую кредитную историю

• Сразу после приезда получите номер социального страхования (SIN) и откройте счёт в канадском банке.
• Оформите кредитную карту (для начала подойдёт и обеспеченная, secured card), расплачивайтесь ею за небольшие покупки и каждый месяц вовремя гасите весь долг.
• Оформите телефон, интернет или коммунальные услуги на своё имя и вовремя оплачивайте каждый счёт.
• Сохраняйте подтверждения оплаты аренды, например банковские выписки или письмо от арендодателя.
• Проверяйте свои кредитные отчёты в Equifax и TransUnion и исправляйте ошибки.

Какие документы обычно просят кредиторы

У каждого кредитора свои требования, но лучше заранее подготовить:

• Паспорт и ещё одно государственное удостоверение личности с фотографией
• Карту постоянного жителя (PR card) или подтверждение статуса постоянного жителя (COPR), либо разрешение на работу
• Номер социального страхования (SIN)
• Письмо от работодателя с должностью, зарплатой, датой начала работы и информацией о том, закончился ли испытательный срок
• Последние расчётные листки (pay stubs), а также справки T4 или уведомления о налоговой оценке (Notice of Assessment), если вы уже подавали налоговую декларацию в Канаде
• Банковские выписки, подтверждающие наличие денег на взнос и расходы на закрытие сделки, обычно за последние 90 дней, а также подтверждения переводов из-за границы
• Подписанное дарственное письмо (gift letter), если с взносом помогают родственники
• Подтверждения оплаты аренды, международный кредитный отчёт или письмо от вашего банка на родине, если канадской кредитной истории мало
• Сведения о кредитах и долгах, которые остались у вас на родине

Предварительное одобрение ипотеки

• Поговорите с лицензированным ипотечным брокером или ипотечным специалистом банка и расскажите о своём иммиграционном статусе и о том, как давно вы в Канаде.
• Отправьте документы. Специалист проверит вашу кредитную историю, доход, долги и первоначальный взнос.
• Получите предварительное одобрение с максимальной суммой и ставкой, зафиксированной на определённый срок.
• Определите по нему свой бюджет и не забудьте отложить деньги на расходы на закрытие сделки.

Предварительное одобрение — ещё не окончательное. Когда ваше предложение примут, кредитор (а при взносе меньше 20% — и страховщик ипотеки) проверит конкретный объект и подтвердит ваши документы. Поэтому так важно включить в предложение условие о финансировании (financing condition).

Расходы на закрытие сделки в Калгари и Альберте

Налога на передачу земли нет. В Альберте нет провинциального налога на передачу права собственности (land transfer tax). Вместо него покупатели платят регистрационные сборы в Alberta Land Titles:

• Передача права собственности на землю: $50 плюс $5 за каждые $5 000 (или их часть) стоимости объекта.
• Регистрация ипотеки: $50 плюс $5 за каждые $5 000 (или их часть) суммы ипотеки.

Пример: для дома за $550 000 с застрахованной ипотекой $540 800 сбор за передачу права собственности составит $50 + (110 × $5) = $600, а за регистрацию ипотеки — $50 + (109 × $5) = $595, итого $1 195.

Другие расходы, которые стоит заложить: услуги юриста и сопутствующие расходы, инспекция дома, оценка (если кредитор за неё берёт плату), титульное страхование (если оно используется), корректировки по налогу на недвижимость и взносам за кондо, страхование жилья с даты вступления во владение, переезд и подключение коммунальных услуг. На новостройки начисляется GST, если он не включён в цену и не возмещается. CMHC советует заложить на закрытие сделки примерно от 1,5% до 4% от цены покупки.

Весь процесс — от предложения до получения ключей — описан в нашем гиде для покупателей жилья в Калгари.

Программы для покупателей первого жилья в 2026 году

Новые иммигранты часто могут пользоваться теми же программами, что и другие покупатели первого жилья. Но учтите: для большинства этих программ жильё, которым вы владели и в котором жили за пределами Канады в последние несколько лет, может лишить вас статуса покупателя первого жилья.

• Счёт для накоплений на первое жильё (FHSA): для резидентов Канады от 18 лет, которые покупают первое жильё. Можно вносить до $8 000 в год, но не более $40 000 за всю жизнь. Взносы, как правило, уменьшают налогооблагаемый доход, а снятие денег на покупку первого жилья по правилам программы не облагается налогом.
• Home Buyers’ Plan (HBP) по RRSP: можно снять до $60 000 со своих пенсионных счетов RRSP без налога на покупку первого жилья и вернуть эти деньги в течение 15 лет. Нужно быть резидентом Канады.
• Налоговый кредит для покупателей первого жилья: укажите $10 000 в налоговой декларации и получите федеральный налоговый кредит до $1 500.
• Возврат GST для покупателей первого жилья (новостройки): до 100% GST, но не более $50 000, для новостройки стоимостью до $1 млн; при цене от $1 млн до $1,5 млн возврат постепенно уменьшается. Нужно быть гражданином или постоянным жителем Канады, а договор со строителем должен быть подписан 20 марта 2025 года или позже, но до 2031 года.
• Амортизация 30 лет: покупатели первого жилья могут получить застрахованную ипотеку со сроком амортизации до 30 лет.

Сейчас в Альберте нет провинциальной программы помощи с первоначальным взносом для покупателей первого жилья. Федеральный бюджет будет представлен 5 ноября 2026 года и может изменить некоторые из этих программ. Прежде чем на них рассчитывать, проверьте официальные страницы CRA, CMHC и самих программ.

Как мы помогаем новым иммигрантам

• Простым языком объясняем, как устроена покупка жилья в Альберте, — на русском или на английском, а с Валерией и на украинском.
• Помогаем составить реалистичный бюджет с учётом расходов на закрытие сделки.
• Можем познакомить вас с лицензированными ипотечными специалистами и юристами по недвижимости. С кем работать, решаете вы.
• Помогаем сравнить районы, дорогу до работы и школы и настраиваем уведомления о новых объектах, подходящих под ваши критерии.
• Составляем предложение с правильными условиями, ведём переговоры и остаёмся рядом, пока вы не получите ключи.

Загляните в наш гид по районам и посмотрите текущие объявления в Калгари.