11 декабря 2025 года CMHC опубликовала отчёт о рынке аренды 2025. Вакантность специально построенного арендного жилья по стране выросла до 3,1% с 2,2% в 2024 году и превысила среднее за 10 лет из-за рекордного ввода жилья и замедления роста населения и экономики.
Вакантность арендного жилья по Канаде, %
Калгари
- Вакантность в Калгари осталась на уровне 5%: высокий спрос не отставал от значительно выросшего предложения.
- Арендный фонд рос самыми быстрыми темпами за десятилетия. Специально построенное арендное жильё выросло на 11%, правда, в основном за счёт дорогих квартир.
По Канаде
- Средняя аренда двухкомнатных квартир у всех арендаторов всё же выросла на 5,1% – отчасти потому, что при новой сдаче цену поднимают.
- Арендодатели предлагали бонусы: месяц бесплатной аренды, компенсацию переезда и премии за подписание договора.
- По словам заместителя главного экономиста CMHC Тани Бурасса-Очоа, доступность остаётся проблемой: жилья для семей с низким доходом по-прежнему мало.
Что это значит для покупателей и инвесторов
Больше аренды – больше выбора для арендаторов; это помогает понять, почему CREB® связывает ослабление спроса на квартиры с предложением аренды. Инвесторам, которые покупают квартиру под сдачу, стоит заложить в бюджет бонусы и более долгий поиск арендатора.
По сравнению с 2024 годом
В прошлогоднем отчёте доля свободного арендного жилья в Калгари составляла 4,8% против 1,4% в 2023 году, а арендный фонд вырос на 10,0% – больше всего с 1990 года. В 2025 году предложение росло ещё быстрее – арендный фонд вырос на 11%, самыми быстрыми темпами за десятилетия, но доля свободного жилья осталась около 5%, потому что спрос не отставал. CMHC отметила, что новое предложение сосредоточено в дорогом сегменте, поэтому арендаторам с низким доходом оно помогает меньше.
Доля свободного арендного жилья, 2025, %
Калгари среди крупных городов
У Калгари самая высокая доля свободного жилья среди крупных городов, выделенных CMHC. В Эдмонтоне она выросла до 3,8%, в Ванкувере достигла 3,7% – максимума с 1988 года, в Торонто и Оттаве – 3%. По стране показатель вырос с 2,2% до 3,1%, выше среднего за 10 лет, а доля свободных сдаваемых квартир в кондоминиумах тоже выросла, но осталась заметно ниже.
Аренда и бонусы
Заместитель главного экономиста Таня Бурасса-Оша сказала, что жёсткие условия в крупнейших городах в 2025 году ослабли, поскольку исторически высокое число новых домов столкнулось с более слабым спросом из-за замедления роста населения и экономики. Владельцы ответили бонусами: месяц бесплатной аренды, компенсация переезда и бонусы при подписании. Но средняя аренда, которую платят все арендаторы 2-комнатных квартир, по стране всё же выросла на 5,1%, отчасти потому, что при новой сдаче квартиры переоцениваются дороже.
Что это значит для покупателей и продавцов
Арендаторам, которые думают о покупке, доля свободного жилья 5% означает, что спешить некуда: есть время копить и выбирать. Инвесторам в квартиры – больше конкуренции за арендаторов, поэтому стоит закладывать бонусы и перерывы между договорами. Продавцы квартир конкурируют не только с другими объявлениями, но и с новыми арендными домами, которые CREB связывает с более медленным спросом на квартиры.
Местный взгляд
По данным CMHC, новое арендное предложение в Калгари сосредоточено в дорогом сегменте. Арендаторам, которые ищут недорогие квартиры, выбор по-прежнему ограничен, даже при общем росте предложения.
Другие города в отчёте
Отчёт показывает, насколько разная картина по стране. В Монреале средняя аренда выросла на 7,2%, поскольку при продлении договоров применялось большее повышение. В Галифаксе аренда выросла на 6,7%, несмотря на рост вакантности, а разница в 29% между арендой при смене и без смены жильцов удерживала арендаторов от переездов. В Оттаве у новых домов доля свободного жилья составила 6,7% – больше чем вдвое выше среднего по городу, а у недорогих квартир – менее 1%. В Эдмонтоне добавилось более 2 000 сдаваемых квартир в кондоминиумах, а их вакантность осталась низкой – 1,7%.
Что показывали прошлогодние данные
Осенний отчёт 2024 года также показал, что в новых арендных домах Калгари доля свободного жилья составляла 7,1%, а у сдаваемых квартир в кондоминиумах – 1,3% при средней аренде 2-комнатной квартиры $1 970. Эта картина – самая высокая вакантность в новых домах – согласуется с тем, что CMHC снова описала в 2025 году: новое предложение сосредоточено в дорогом сегменте.
